CalculaHoy

Calculadora de ROI Inmobiliario & Cap Rate

Compará el flujo de fondos neto anual y los años de recupero entre alquiler tradicional y turístico.

Evaluación Financiera vs. Operativa: Rentas Inmobiliarias

El alquiler temporario suele ofrecer una facturación bruta superior, pero tiene costos de comercialización (15-18% plataformas), expensas a cargo del propietario y riesgo de vacancia. Exigí al menos 2 puntos porcentuales extras de ROI en Airbnb para justificar la dedicación operativa.

Manual de ROI

Capital Invertido & Superficie

Costo total de adquisición (compra, gastos notariales y amoblamiento si aplica).

2 Ambientes Seleccionado
US$
m²
US$

Tradicional (Contrato)

Renta Fija
US$
US$
Impuestos o expensas extraordinarias
%

Turístico (Airbnb)

Renta Variable
US$
Tasa de Ocupación Promedio 60%
30% Baja 60% Media 85% Alta
US$
%
Opción Más Rentable Alquiler Turístico
0.00%
Diferencia: + U$D 0 / año

Rentabilidad anual neta (Cap Rate) sobre el total invertido.

Tradicional
0.00%
U$D 0 / año
Recupero: -- años
Turístico (Airbnb)
0.00%
U$D 0 / año
Recupero: -- años

Diagnóstico de Rentabilidad

Manual del Inversor Inmobiliario: Cómo Calcular el ROI y Cap Rate

Aprende a medir el retorno neto real descontando gastos ocultos y el tiempo de recupero del capital.

1

Inversión Total Integral

No tomes solo el valor de compraventa: sumale los gastos de escrituración (aprox 7-9% comprador) y el costo de puesta a punto o amoblamiento si vas a operar alquiler turístico.

2

Ingresos Netos Reales

Restá todos los gastos operativos recurrentes: expensas extraordinarias, ABL, mantenimiento, seguros y las comisiones de plataformas (Airbnb cobra 15-18% sumando tasas de servicio).

3

Tiempo de Recupero (Payback)

Indica cuántos años de cobro de alquileres necesitás para amortizar el 100% de la inversión. Un payback inferior a 15-18 años se considera excelente para el mercado inmobiliario urbano.

Fórmulas de Rentabilidad Inmobiliaria

1. Cap Rate / ROI Tradicional Anual:

Rentabilidad neta sobre la inversión total:

ROI = [ (Alquiler_Anual - Gastos_Fijos - Comisiones) / Inversión ] * 100
2. ROI Alquiler Temporario (Airbnb):

Facturación ajustada por tasa de ocupación anual:

Bruto = Tarifa_Noche * 365 * (Ocupación / 100) - Comisiones_18%
3. Tiempo de Recupero (Payback):

Horizonte temporal en años para recuperar el capital:

Payback (Años) = Inversión Total / Flujo Neto Anual
4. Ocupación de Equilibrio (Break-Even):

Porcentaje mínimo de noches alquiladas necesario para que los ingresos del temporario igualen la renta fija de un contrato tradicional.

¿Cuándo conviene volcarse al alquiler temporario?

El alquiler temporario justifica el esfuerzo cuando la propiedad se encuentra en corredores con demanda turística o corporativa consolidada (Palermo, Recoleta, San Telmo, Bariloche, Mendoza) y alcanza al menos un 55% a 65% de ocupación anual. Si la ocupación desciende por debajo del 45%, los costos de expensas, servicios a cargo del dueño y comisiones de plataforma hacen que el alquiler tradicional rinda más con cero fricción de gestión.

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AVISO LEGAL Y EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD INMOBILIARIA

Las herramientas y calculadoras de CalculaHoy.com son simuladores financieros y de análisis de mercado con fines exclusivamente informativos, educativos y de orientación académica. Los resultados se basan en fórmulas estándar de matemática financiera inmobiliaria (Cap Rate y Payback) y en los supuestos ingresados por el usuario.

Los valores reales de alquiler, las tasas de ocupación turística y las alícuotas de expensas e impuestos varían dinámicamente según la ubicación, temporada y estado de mantenimiento del inmueble. No constituye asesoramiento profesional vinculante. Se recomienda consultar con un Corredor Inmobiliario Matriculado antes de concretar inversiones.