Tasación de Mercado (Método Ross-Heidecke)
Valuá de forma científica el valor del suelo y la depreciación física de la construcción.
El valor de un inmueble se conforma de dos magnitudes independientes: el Suelo (Tierra), que no sufre depreciación física, y el Edificio (Mejoras), cuyo valor disminuye por el paso de los años y el desgaste de sus materiales según la tabla Ross-Heidecke.
1. Valor del Suelo (Terreno Libre de Mejoras)
Valor de mercado de un lote baldío similar en la misma zona o manzana.
2. Valor de la Construcción a Nuevo & Depreciación
Superficie, costo de obra por m² y desgaste físico de los materiales.
Suma técnica del valor del lote más el valor residual depreciado de las mejoras.
Diagnóstico Técnico de la Tasación
Manual del Tasador: Cómo Funciona el Método Ross-Heidecke
Metodología avalada por el Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN) y colegios inmobiliarios.
Valuación del Suelo (Tierra)
La tierra no se deprecia físicamente. Se estima el valor de un terreno baldío de similares dimensiones en la zona y se pondera por su factor de ubicación, orientación y vistas.
Costo de Obra por m²
Se ingresa el valor de construir 1 m² a nuevo hoy con estándares actuales de terminación. El total a nuevo surge de multiplicar los metros cuadrados por este costo unitario.
Depreciación Ross-Heidecke
Combina la antigüedad (parábola de Ross) con el estado de conservación (coeficiente de Heidecke del 1 al 5) para obtener el valor residual justo del edificio.
Fórmulas Matemáticas de Ross-Heidecke
Depreciación acumulada en función de la relación entre edad y vida útil (x = Edad / Vida Útil):
D_Ross = 0.5 * (x + x²) | Residual_Ross = Costo_Nuevo * (1 - D_Ross)
Ponderación según el mantenimiento físico visible:
Valor_Edificio = Residual_Ross * Coeficiente_Heidecke
Suma del terreno ponderado más el valor residual de las mejoras:
Tasación Total = (Valor_Lote * Factor_Ubicación) + Valor_Edificio
Si una casa de 50 años fue totalmente reciclada a nuevo (cañerías, techos, aberturas), su antigüedad técnica efectiva no es 50, sino equivalente a un inmueble de 5 o 10 años.
Cuando una edificación es muy añosa o se encuentra en estado regular/malo (estados 4 o 5 de Heidecke), el costo de reciclarla puede superar su valor residual. En esos casos, el comprador adquiere la propiedad por el valor de la tierra y la construcción residual tiene valor nulo o incluso negativo (costo de demolición).
Seguir Explorando el Tablero
Calculadoras Inmobiliarias
Finanzas & Mercado de Capitales
Planillas Excel & Sheets Top Producers · Finanzas de Nico
ACM Tasaciones Comparables para Propietarios, Informes Profesionales, CRM Inmobiliario y Comisiones.
AVISO LEGAL Y EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD INMOBILIARIA
Las herramientas y calculadoras de CalculaHoy.com proporcionan simulaciones técnicas y estimaciones de depreciación física basadas en el modelo matemático de Ross-Heidecke para fines formativos, orientativos y de uso administrativo.
Esta estimación no reemplaza una Tasación Oficial formal rubricada por un Corredor Inmobiliario Matriculado, Arquitecto o Ingeniero conforme a las leyes de ejercicio profesional de cada jurisdicción. El valor final de cierre puede variar en función de la dinámica de oferta y demanda zonal.