Tasación Técnica: Método Ross-Heidecke para Depreciación
Determinar el valor real de una propiedad usada no es tan simple como restar años. Un inmueble de 30 años reciclado a nuevo vale mucho más que uno de 10 años abandonado. Esta calculadora utiliza la Tabla de Ross-Heidecke, el estándar internacional para tasaciones inmobiliarias, que combina la antigüedad cronológica con el estado de conservación.
¿Cómo funciona el cálculo?
El valor final de una propiedad se compone de dos partes: el Lote (Tierra) y el Edificio (Ladrillo). La tierra rara vez pierde valor, pero la construcción sí. Esta herramienta calcula cuánto valor ha perdido la construcción (depreciación) y cuál es su valor residual actual.
Para ello, aplicamos un coeficiente basado en 5 estados de conservación:
- Estado 1 (Óptimo/Nuevo): Mantenimiento perfecto o reciclado recientemente. Depreciación mínima.
- Estado 2 (Bueno): Mantenimiento normal. Requiere solo reparaciones cosméticas menores.
- Estado 3 (Regular): Necesita reparaciones sencillas (pintura, humedades localizadas, grifería).
- Estado 4 (Malo): Requiere reparaciones importantes (techos, instalaciones de gas/luz, pisos).
- Estado 5 (Demolición): El costo de reparación supera al valor de construir de cero. Valor residual casi nulo.
Conceptos Clave
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Vida Útil Probable:
Es el tiempo máximo estimado que la construcción mantiene su funcionalidad. Utilizamos el estándar de mercado:
- • Ladrillo / Hormigón: 100 años.
- • Steel Framing / Industrializado: 50 años.
- • Madera / Prefabricado: 40 años.
- Valor de Reposición (VR): Es cuánto costaría construir hoy el mismo edificio, totalmente nuevo (Llave en mano), sin contar el terreno.
Aviso Legal: Esta herramienta proporciona una estimación técnica del valor de la construcción basada en fórmulas matemáticas (Ross-Heidecke). No reemplaza una Tasación Oficial firmada por un Arquitecto, Ingeniero o Corredor Inmobiliario matriculado. El valor de mercado puede diferir del valor técnico debido a factores externos como la ubicación, la demanda zonal o la seguridad del barrio. CalculaHoy no se responsabiliza por el uso de estos valores en operaciones de compraventa.
